A tőzsde a tipizált termékek adásvételének koncentrált, átlátható piaca. Az ingatlanbefektetés nem az. Nem tipizált termékekről van szó, nem koncentrált, és nem átlátható a piac. Emiatt az ingatlanbefektetés kockázata közelít a műkincsekéhez.

A befektetés hozama pedig gyakorlatilag ugyanattól függ. Mi egy ingatlan ára? A végtelen idő alatt megtermelt hozam mai napra diszkontált értéke (nettó jelenérték). Ugyanez igaz a részvényeknél is. A reális ár az örökjáradék képletével határozható meg:

P=C1/(k-g),

ahol P: árfolyam, C1: az első időtartam alatt megszerezhető hozam, k: kocskázatmentes kamat, g: a hozam növekedési rátája

Ha a valós ár magasabb, mint a piaci ár, akkor alulértékelt a befektetés tárgya, ha alacsonyabb, akkor túlértékelt.

Mivel az ingatlanpiac nem tipizált termékek nem koncentrált, nem átlátható piaca, nehéz az összehasonlítás. Nagyon könnyen lehet vásárolni túlértékelt ingatlant, és eladni alulértékelt ingatlant.

Az általad említett példában a bérleti díj éves 480 eFt. Az egyszerűbb számítás miatt úgy veszem, hogy ezt egy összegben kell kifizetni egy év leteltével. Azt mondtad, hogy kedvező áron lett megvásárolni, a piaci árat 7.500 eFt-nak vettem. A jelenlegi kockázamentes kamatot (rövid lejáratú állampapír) 8%-nak vettem. A fenti egyenletet g-re rendezve 1,6%-ot kapunk. Ez azt jelenti, hogy évente 1,6%-kal kell, hogy reál(!)értékben tudd emelni a lakbért. Ekkor lehet azt mondani, hogy reális értéken vettétek az ingatlant. A DJIA index belső megtérülési rátája most 2,02%, míg az S&P500 indexé 1,75%.

Az általatok megvett ingatlan árában foglalt 1,6%-os belső megtérülést magasnak tartom, mivel még az ingatlanpiacra nem gyűrűződött be a kb. 4-6%-os reálkereset csökkenés. Jövőre nem fogod tudni 9,6%-kal (8+1,6) emelni a lakbért, mert nem lesz, aki kifizesse.

Akkor számolgassunk. Ha csak 1%-kkal tudod reálértékben emelni a lakbért, akkor az ingatlanod reális értéke 6.857 eFt-ra csökken. 643 eFt veszteség. Ha csökkennek a kamatok, akkor nőni fognak a részvényárak is, nemcsak az ingatlanárak.

Lehet, hogy időnként el tudsz csípni egy jó üzletet, de hosszú távon nem tudod megverni a diverzifikált részvény-portfóliót (index). A Manhattan-t eladó indiánok a bevételből nagyobb hozamot tudtak volna részvénybefektetésből elérni, mint az, aki akkor megvette, és most felparcellázná.