100. § A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
A törvény biztosítja a személyeknek az őket megillető jogok szabad gyakorlását, e jogok társadalmi rendeltetésének megfelelően [Ptk. 2. § (2)]. Nyilvánvaló tehát, hogy a tulajdonjogból eredő használati és birtoklási jogosítvány nem eredményezheti mások jogainak csorbítását, vagyis e jogokat is mások jogaival összhangban kell gyakorolni. Ezzel függ össze az e § rendelkezése, amely előírja a tulajdonos számára, hogy a dolog használata során tartózkodjon minden olyan magatartástól, amellyel másokat, így elsősorban szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amivel a jogaik gyakorlását veszélyeztetné.
A törvény a zavaró és veszélyeztető magatartásokat nem sorolja fel, illetve nem is definiálja. Ilyen lehet a zajos tevékenység, az egészségtelen fertőző helyzet előidézése, az állatok tisztántartásának elmulasztása, különböző környezetvédelembe ütköző hatások előidézése, vagy éppen a mások építkezésével előidézett hátrányos helyzet.
A másokat zavaró tevékenység csak akkor tiltott, ha a zavarás szükségtelenül következik be. A szükségtelen zavarás fogalmát a törvény ugyancsak nem definiálja. A konkrét jogvitában ezért a tulajdonos és a szomszéd ellentétes érdekeinek mérlegelésével kell megállapítani, hogy a zavarás szükségtelennek minősül-e.
A Ptk. 100. §-a alapján kártérítéssel tartozik az építkező, ha a saját telkén úgy építkezik, hogy ezzel a szomszédos ingatlan értékét szükségtelenül csökkenti. A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) az építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel rendelkezett és az építési engedélyek betartásával építkezett (BH1993. 161.). Hasonlóképpen foglalt állást a bíróság egy másik eseti döntésben, amikoris kimondta, hogy a szomszédos ingatlanon - különösen a közös határvonal közelében történő építkezés esetén - az építési engedélynek megfelelő kivitelezés önmagában nem zárja ki a kártérítési felelősséget, de az építési engedélytől való eltérés sem elégséges önmagában a kártérítési felelősség megállapításához (BH1992. 235.).
Az építkezéssel okozott kár leggyakoribb esete :
a) a szomszédos épület beárnyékolása,
b) kilátás elvonása.
Mint láttuk, az építésügyi hatóság engedélyének a kár szempontjából nincs ügydöntő jelentősége. Az építkezéssel okozott hátrány jogkövetkezménye a kártérítési kötelezettség. A kár az épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkezik, amelyre a kilátás elvonása, a beárnyékolás, vagy az intimitás elvesztése adott alapot. A kártérítési kötelezettségekre a szerződésen kívül okozott károkra vonatkozó szabályokat (Ptk. 339. §) kell alkalmazni.
A szomszédjogi szabályok megsértése következhet be akkor, amikor a korábban létező kerítést egy új kerítéssel váltják fel. Az egyik jogesetben például a két ingatlant sövény választotta el. Az alperes ezt megszüntette és betontuskóba ágyazott kerítés építését kezdte meg. A perben a felperesek azt sérelmezték, hogy az alperes a telkükre átnyúlva kívánja a kerítést létesíteni és a kerítés kialakításának módja olyan, hogy ezzel az alperes birtokháborítást követ el, ugyanis a kerítés a ház kilátását gátolja és be is árnyékolja. A perben kirendelt szakértő véleménye alapján a bíróság megállapította, hogy a felperesek a lakóépület konyhaablakának elhelyezése során nem tartották meg a jogszabályi előírásokat, s ez okozta a nagyfokú zavaró rálátást a felperes ingatlanára. Az alperes éppen azért kényszerült a szokásostól eltérő kivitelű és költségesebb kerítés létesítésére, mert a felperesi lakóépületen lévő konyhaablak szabálytalan kialakítása miatti nagyfokú és zavaró rálátás csak így szüntethető meg. A bíróság a döntésnél figyelembe vette, hogy a szomszédjogi szabályokat ki és milyen mértékben szegte meg. Ennek során arra kell tekintettel lenni, hogy az előírások szerint a kerítés létesítése azon az oldalon kinek a kötelezettsége. Ha pedig a kerítés létesítése többletkiadással jár, amely többletkiadás a másik fél ugyancsak jogszabályellenes magatartására vezethető vissza (OÉSZ megszegése) a többletkiadást nyilvánvalóan a sérelmes helyzetet előidéző félnek kell viselnie (BH1993. 93.). Hasonlóképpen a szomszédjogi szabályok döntöttek a birtokháborítás körében, amikor a bíróság a birtokháborítás tényét azért nem állapította meg, mert a fél a kerítés elhelyezésére jogosult volt (BH1997. 581.).
Igen sok esetben a szomszédjogi szabályok megsértése annak kapcsán merül fel, hogy a szomszédos ingatlanon valamilyen gazdasági, üzleti tevékenységet végeznek, ami az ártalmas zajok, szagok keletkezését eredményezheti. A hatósági engedély alapján tevékenykedő üzemek, üzletek is kötelesek gondoskodni arról, hogy a szomszédos ingatlanok használatát szükségtelenül ne zavarják. Az a körülmény, hogy az üzleti tevékenységet államigazgatási engedélyek, illetve hatósági engedélyek birtokában végzik, nem zárja ki a szomszédjogi szabályok megszegésének megállapíthatóságát (BH1988. 32.).
BH2000. 244. II. A kilátási vagy a "benapozottság" korlátozása miatti forgalmiérték-csökkenés mértékének megállapítása (Ptk. 100. §).
BH1994. 245. II. Az építési engedély nem zárja ki a szomszédjog megsértésén alapuló polgári jogi igény érvényesítését (Ptk. 100. §).
BH1993. 161. A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező - az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó - kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel és az építési szabályok betartásával építkezett [Ptk. 100. §].
BH1992. 235. A szomszédos ingatlanon - különösen a közös határvonal közelében - történő építkezés esetén az építési engedélynek megfelelő kivitelezés önmagában nem zárja ki a kártérítési felelősséget, de az építési engedélytől való eltérés sem elégséges önmagában a kártérítési felelősség megállapításához [Ptk. 100. §].
BH1979. 109. I. A társasházban levő öröklakások tulajdonosai sem kötelesek a társtulajdonos részéről nagyobb méretű zavarással járó tevékenységet eltűrni, mint amelyet a tanácsi rendelettel a lakóházakra megállapított házirendnek a Ptk-val összhangban levő szabályozása megengedhetőnek tart. - A háztartási gépek használatára a házirendben meghatározott időtartam nem vonatkozik az üzemi jellegű gépekre, amelyek a lakásban nem üzemeltethetők [Ptk. 100. §, 140. §*].
FPK 1995/14. A Ptk. 100. §-a alapján kártérítéssel tartozik az építkező ha saját telkén úgy építkezik, hogy ezzel a szomszédos ingatlan értékét szükségtelenül csökkenti (1. P. 26.201/1991)
BH1977. 103. A tulajdonos jogosult a szomszéd már meglevő kerítése mellé a saját ingatlanán újabb kerítést emelni; a falból épített kerítést azonban úgy kell elhelyeznie, hogy a szomszédos építési telek és az azon levő létesítmények rendeltetésszerű használatát ne akadályozza [Ptk. 103. §, OÉSZ 13., 44., 140., 141. §].
