A használatbavételi engedély vagy köznyelven lakhatási engedély tulajdonképpen csak egy néhány oldalas dokumentum, beszerzése mégis rengeteg veszõdséget okoz mind a tulajdonosoknak, mind a beruházónak.

Hiába épül meg egy több száz lakásos társasház, hiába költöznek be a lakók, történik meg a birtokba adás és birtokba vétel, ha nincs használatbavételi engedélyünk, illetéktelen bentlakók vagyunk saját otthonunkban egészen addig, míg be nem szerezzük (társasházi lakás esetén a beruházó be nem szerzi) eme dokumentumot a helyi önkormányzattól. Ettõl válunk ugyanis legálisan is használójává annak a lakásnak, melynek “földhivatalilag” esetleg már hónapok óta tulajdonosai vagyunk.

Hogyan is néz ki ez a gyakorlatban?

Ha házunkat magunk építjük, használatbavételi engedély iránti kérelmünket nekünk kell benyújtani a helyi önkormányzatnál, miután az összes közmû (elektromos, gáz-, víz- és csatornázási mûvek) engedélyét megszereztük. Ha viszont társasházi lakást veszünk, mindezen gondokat értelemszerûen leveszi vállunkról a beruházó, hiszen az építési engedélyt is õ kérte. Ebben az esetben is (az önkormányzat felhívására) “kiszáll” az összes közmû, még a környezetvédelmi hatóság és az ÁNTSZ engedélyezése is szükséges, és ha mindez megvan, akkor jön maga az önkormányzat és ellenõrzi, hogy a házban minden az építési engedélynek megfelelõ-e. Innentõl kezdve az engedély beszerzéséig 30-90 nap telik el.

Zettisch Ferenc, a Magyar Lakásépítõk Országos Szövetségének (MALOSZ) elnökhelyettese elmondta, a lakásépítõk és a hatóságok között érdekellentét feszül, hiszen utóbbiaknak gyakorlatilag mindegy, hogy a használatbavételi engedély körüli procedúrát 30 vagy 90 nap alatt végzik el, elõbbiek viszont milliókat is bukhatnak ezen. Amíg ugyanis az engedély hiányzik, addig a lakástulajdonosok nem kapják meg a kamattámogatott (állami) hitelt, pedig abból az összegbõl már egy új projektet lehetne indítani. Az elnökhelyettes szerint a megoldást az jelentené, hogy ha a hatóságok a megadott idõ alatt nem készülnek el a különféle ellenõrzésekkel, az engedélyt automatikusan kiadnák a kérelmezõnek. A bank egyetlen napi kamatveszteségtõl sem tekint el, miért kell elvárni a lakásépítõtõl, hogy õ hónapokig várjon a pénzére? A vevõk 70-80 százaléka ugyanis hitelfelvétellel veszi meg lakását, vagyis õk addig nem jutnak hitelükhöz, míg az engedély nincs meg, ily módon tehát a beruházó sincs kifizetve.

Illy Péter, az Angyalföldi Lakásépítõ Rt. vezérigazgatója kifejtette, rengeteg problémát okoz a használatbavételi engedély beszerzése nemcsak azért, mert az önkormányzatoknak nincs kellõ gyakorlatuk a nagyobb társasházak esetében, de mert a szomszédok ellenvetése miatt akár az is megtörténhet, hogy az engedély nem emelkedik jogerõre. (Ehhez tulajdonképpen indoklás sem kell, adott esetben elég egy “csak” is.)

Hidasi Gábor ügyvéd, a Hidasi és Társai Ügyvédi Iroda vezetõje elmondta, sok probléma adódhat a használatbavételi engedély kapcsán. Az is elõfordulhat, hogy a beruházónak a csúszás miatt kártérítést kell fizetnie a vevõnek, például akkor, ha a vevõ hónapokig az õ hibájából adódó csúszás miatt fizetett piaci kamatot, noha járt volna neki az államilag támogatott hitel.

Persze a lakóknak más kellemetlenségük is van a csúszásból, tudniillik addig, amíg az engedély nincs meg, elméletileg nem költözhetnek be. Ennek kiküszöbölésére azonban Illy Péter elmondta, náluk az a rendszer, hogy a lakó beköltözhet addig is, míg az engedély nincs meg, és így akkor a hatóságok csúszása miatt nem kell még hónapokig albérletet fizetnie. Nekik viszont ez a csúszás komoly veszteségeket okozhat, hiszen a bank a vételár utolsó 5 százalékát csak az utolsó pillanatban, tehát a használatbavételi engedély jogerõre emelkedése után folyósítja, ami egy nagy társasház esetében akár 100 millió forint is lehet.

Használatbavételi engedély nélkül elméletileg lakásbiztosítás sem köthetõ, addig az úgynevezett épületbiztosítás van érvényben, amit az elsõ kapavágástól a kulcsátadásig a beruházónak kell fizetnie. Ha az építõ bankkal áll kapcsolatban, magyarul (legalábbis részben) az építkezést banki finanszírozással oldja meg, akkor kötelezõ is ilyen biztosítást kötnie, hiszen a fedezet maga az ingatlan, így ha azt éri kár, az a bankot is igen kellemetlenül érintheti.

A használatbavételi engedély megléte nélkül egyébként a társasház sem alakulhat meg, hiszen ahhoz valós tulajdonosok kellenek, nem pedig olyanok, akiknek a tulajdonán mindenféle széljegy szerepel. A vevõ akkor is rosszul járhat a csúszással, ha villámgyorsan el akarja adni a lakását, hiszen amíg a tulajdoni lapon bármiféle széljegy szerepel, ezt nem teheti meg.

Egyébként az önkormányzat még utólag is élhet kifogásokkal, annak ellenére, hogy az engedélyt már kiadta. Például, ha a járda nincs befejezve, hiányzik két égõ vagy két fát még el kell ültetni a kertben, a dokumentumot ugyan kiadja, de 30 nap múlva újra megjelenik a helyszínen, hogy a hiánypótlást ellenõrizze. Ha még ekkor is hiányoznak a korábban említettek, természetesen pénzbírságot szabhat ki az építõre.

Létezik egyébkén az ideiglenes használatbavételi engedély jogi kategóriája is, ezt mûszakilag elkülöníthetõ egységekre lehet megadni, például bizonyos szintekre vagy a ház egészére a garázs kivételével. Ám az épület elkészültével természetesen a végleges engedélyre is szükség van, az ideiglenes csak arra jó, hogy a lakók az elkészült részekbe addig is beköltözhessenek.