Nem tudom mivel foglalkozol, de én épitészként és ingatlan értékbecslőként elég gyakran találkozom ezzel. Azaz kapok egy megbizást, hogy keressek beruházásra érdemes telket (társasház, ikerház épités).
Mivel "ügyeskedő" vagyok, van mikor magántelkek használatlan végeinek lecsapásából és összevonásából alakitjuk ki a megfelelő telket.
Magánember eladóktól az ég óvjon meg... Elég sok ősz hajszálamba kerülnek az egyeztetések. Még három ügyvéd jelenlétében sem akarnak semmit aláirni. Ha jön valami a Földhivataltól, hogy széljegyezve lett a telekalakitás és összevonás, totáis pánikba esnek, hogy most akkor ellopták tőlük a telekvéget. Holott csak annyi volt a kikötés, hogy az ügyvédi lekötésből akkor kapják meg a pénzt, ha megtörténik a telekalakitás.
És (sajnos) "természetesen" szó sem lehet arról, hogy bármit is elinditsunk addig, amig a pénzt az utolsó fillérig meg nem kapták...
Normális eladóval is találkozni természetesen, aki rendesen áll a dolgokhoz, nem tagadom.
"Te eladnád olyannak az ingatlanodat, aki a hátad mögött benyújtott bármilyen engedélyezésre valamit a telkedre?"
Kicsit off, de ehhez a mondathoz lenne két hozzáfűznivalóm:
1. Miért ne futhatna valaki pár kört a vásárlás előtt, hogy jó-e neki a kiszemelt telek, mivel semmiféle kötelezettséggel és következménnyel nem jár, igazán nem zavar, hogy az engedélyem nélkül tette. A vevő szempontjából teljesen jogos, hogy tudni akarja, mit tehet és mit nem tehet az ingatlanon.
2. Ha esetleg mégis borzasztóan zavarna valamiért, hogy a "hátam mögött" ügyintéz a leendő vevő, még akkor is mi a fenéért ne adnám el neki utána, ha jön a pénzzel?? Egy telek adásvétele után még véletlenül sem fog érdekelni, hogy kiféle-miféle a vevő, ha fizet, nem házasságról van szó, hogy jól meg kell nézni, kivel köti az ember...
ha azt akarom tisztázni, hogy egy 200 m2-es, egyszintes (mondjuk 3,2 m legnagyobb homlokzat magassággal), lapostetős lakóépület építhető-e, akkor elég ha ezt tudatom - akár írásos formában - éphattal. és akkor ő arra válaszol, hogy ez építhető-e. ha arra vagyok kiváncsi, hogy 70+30 fokos manzárdtetővel tervezhetek-e épületet, akkor azt kérdezem meg. természetesen a válasz is csak kizárólag arra fog szólni, amire állásfoglalást kértem.
mivel vitaindító épületnél egyedül a lapostető a probléma - és esetek zömében a tetőforma ami kérdéses szokott lenni hasonló helyzetekben - kukk mindegy, hogy az épület mondjuk zöld vagy piros lesz, illetve hogy 120-as vagy180-as magasságú ablakai lesznek.
egy komplex illeszkedési elbírálásnál igazad van, de jelen esetünkben nem erről lett volna szó.
aztán hogy előadó mit kér, az már másik kérdés. van olyan önkormányzat amelyik minden építési engedélyhez kéri a közútkezelő hozzájárulását, mert benne van jogszabályban mint a kérelem dokumentáció része. igaz, hogy máshol szabályozza h csak közforgalmű épületnél illetve főútak 50 m-es körzetében álló épületre kell, de odáig már nem jutnak el.
de egy (néhány) hülye miatt nem kellene általánosítani.
Szerintem meg a "Szükség szerint" rész pont azt jelenti, hogy az elbíráláshoz szükséges mértékig. Ha egy illeszkedést szeretnél elbíráltatni, akkor meg az előadón műlik, hogy kell-e neki homlokzat, tömegvázlat az illeszkedés elbírálásához.
Tehát úgy gondolod, hogy egy alaprajzok nélküli tömegvázlat elég lenne?
A környezetbe illeszkedésről nem hiszem, hogy homlokzatok nélkül odabiggyesztett kockára elvi engedélyt adna ki bármelyik önkormányzat. Ha meg homlokzatot csinálsz azt alaprajzok nélkül nem lehet, így az alaprajzát is nagyjából ki kell találni az épületnek.
tulajdon képpen most is elég lenne valami hasonló - kiinduló példánkban 5 sor ami leírja amit már egyszer írtam ebben a témában - , csak jogszabályba belekerült felsorolva, hogy mi kellhet. ami nem azt jelenti, hogy feltétlenül kell is. zömében se ügyfelek se ügyintézők nem tudják értelmezni a "szükség szerint" kifejezést :(
2. A településképi és építészeti követelmények (építészeti megjelenítés környezetbe illeszkedése) tisztázására szolgáló elvi építési engedélyezési tervdokumentációt
a tervezett építmény környezetbe illesztésének, megjelenésének (tömegformálásának, tetőkialakításának, homlokzatképzésének, színezésének) bemutatása érdekében
a tervezett építmény jellegétől függően szükség szerint
legalább 1:200 méretarányú, az építmény részét vagy egészét bemutató alaprajz(ok)ból, homlokzat(ok)ból, metszet(ek)ből, továbbá műszaki leírásokból és részletrajzokból, tömegvázlatból, fotómontázsból, makettfotóból vagy utcaképből kell összeállítani.
illetve ez:
15. A tervezett építési tevékenység szempontjából érdemi adatot, tényt, körülményt nem tartalmazó tervdokumentáció-részek elhagyhatók.
mindkettő a 37/2007-ből. vagyis nem a jogszabállyal hanem a fejekkel van a baj :( vagy gondolkozni nem tudnak, vagy a jogot nem ismerik vagy magyarul nem tudnak. vagy e három szabad kombinációja.
Hát eléggé sokat, egy sima, egyszerű családi ház engterve is minimum 14-18 db A3-as lapból áll (nálam)+ közműnyilatkozatok+statika+tul lap+térképmásolat+kéményseprő nyilatkozat+statisztikai adatlap.
Abszolút nem életszerű, de nem az összegek miatt. A telket eladni szándékozok ugyanis nem járulnak ahhoz hozzá, hogy az ő telkükre bármilyen engedélyt is kérjen más ember. Hiába magyarázod, hogy az elvi engedély nem jogosit fel semmire, akkorsenem...
(most tekintsünk el a nagy beruházásoktól, magáncélból van igy)
Egyébként meg a mostani válság uralta épitőiparban nem engedhetem meg magamnak, hogy az elvi épitési engedélyért külön pénzt kérjek. Megcsinálom, ha megvan az elvi engedély, akkor jöhet a rendes épengterv, és akkor látok pénzt.
(pénteken beszélgettem pár kollégával, 10 évvel ezelőtti árak vannak tervezésben és kivitelezésben is, mindenki fut a munka után)
Én 1978 -ban az egyik bp. kültelki önkormányzathoz bocs a tanács építési osztályára nyújtottam be egy elviépítési engedély kérelmet.
Egy A4 -es papíron a telek, rajta a ház M 1 :100 léptékben, rajta a leendő bővítés. Ez volt a melléklet mert az kérelem talán 10 sor volt ( a szokásos adatok, hrsz stb. mán nem tudom )
Illeték akkor még nem volt !!
Lényeg !
3 hét múlva visszajött a rajzom lepőcsételve, hogy ok.
Ennyi a ráfordítás : sk. Gépész rajzokat csináltam munka időben, azért kellet ezt újra, mert mm -ben írta a méreteket de rájöttem az marhaság.
Aztán megvettem aházat és bővítettem 2 lépcsőben, majd ráadásként még egy harmadik is megvalósult.
Egy elvi engedély azért nem egy kocka rajzolása. A probléma ott van, hogy adjon be egy elvi engedélyt a potenciális telekvásárló, hogy eldöntse, hogy meg fogja-e venni a telket.....
Én még nem láttam olyan éphat ügyintézőt, aki hajlandó lett volna az egyeztetést leírni. Olyankor azt mondja, hogy akkor tessék elvi engedélyt benyújtani. Pontosan tudják, hogy amit mondanak az nem kérhető számon rajtuk utólag....
Az elvi engtervet M1:200-ban kell benyújtani, legtöbbször minimum utcaképpel, de kellenek madártávlatú látványtervek is, nagyobb társasházaknál környező épületek modelljeivel együtt.
Erre kapsz egy elvi épitési engedélyt, és ez alapján lehet megkezdeni az engtervet. Vagy pedig ezzel az elvi épitési doksival mehetsz be a tervzsürihez.
Amiről te beszélsz, az csak egy sima vázlattal egyeztetés a főépitésszel, amire röfög majd vaamit, talán kegyeskedik papirt is adni róla. De mivel vázlattal, elképzeléssel mentél oda, nem tud mire hivatkozva papirt kiállitani, megint csak az adott szava él. Ami a következő: "Adja be elvi engedély szinten a tervzsűrihez". Ekkor ugyanis kapsz egy iktatószámot, náluk marad egy példány, és tudnak mire hivatkozni.
Ha túl részletes elvit adsz be, akkor meg az a bajuk, hogy már nem tudnak beleszólni, mert biztos azért ilyen, mert megváltoztathatatlan...
tervtanácsban. nem lep meg. mint jelen eszmefuttatás egyik hsz-ben már finoman megfogalmaztam, nem feltétlenül szakmai szempontok alapján történik a kiválasztás. ennek is törvényszerű okai vannak, viszont a kérdés boncolgatása már nem erre a fórumra tartozik.
Az adott tervezo 1 evvel korabban pont benne volt a pomazi epiteszeti tanacsban, vagy miben.
Az teny, hogy akkor meg nem forumoztam, es gyorsan akartunk epitkezni, mondvan mi csak valami egyszerut akartunk (el is bukta nekunk a tervezo igy is a 400e afa-visszat par nappal...)
elvi engtervnek nincs formai követelménye. elégséges, ha a tisztázásra szánt paraméter szerepel benne, a döntés is csak arról szól. vagyis jelen esetben az elvi engedély elég ha tartalmazná, hogy "lapostetős, kb. x * y alapterületi méretű, z méter homlokzat magsságú lakóépület az utcafronttól w m távolságban". ha erre aszongyák h ok, akkor a lenti főépítész levél támadható, ha azt hogy nem ok, akkor el lehet gondolkodni hogyan tovább...?
A hozzaerto (a tervezo) azt se tudta, hogy lehet kervenyezni a kisebb tavolsagokat, o" meg egy meterrel keskenyebbnek kezdte el tervezni. No comment...
Én speciel utálok elvi engtervet csinálni, mert mindent 3D-ben csinálok azonnal. A gépi rajzolásnál pedig az M1:100 és M1:200 között csak feliratozási/kótázási különbség van.
Ha meg beadom a terveket, azt hiszik, hogy az már a végleges verzió, és eleve besértődnek, hogy miért nem egyeztettem mielőtt kidolgoztam volna ennyire...
te meg nem vagy tisztában építésszabályozással. laikusként ezt senki nem is várja el tőled, építészek és építéshatósági ügyintézők jelentős része sincs vele másként. idézek neked építési törvényből:
3. § (1) Az épített környezet alakítását és védelmét:
a) a jogszabályokkal összhangban álló településrendezési és építészeti-műszaki tervek alapján,
b) a jogszabályokban előírt építészeti, műszaki, biztonsági, egészségügyi, rendeltetési és használati, továbbá környezet- és természetvédelmi követelményekkel összhangban,
c) a humánus környezetre és az esztétikus kialakításra tekintettel, valamint
d) a résztvevők együttműködésével
kell megvalósítani.
A helyi önkormányzatok építésügyi feladatai
6. § (1) A települési (fővárosban a kerületi) önkormányzat, valamint szerveik építésügyi feladata különösen:
a) a jogszabályok keretein belül - a fővárosban a fővárosi keretszabályt és szabályozási kerettervet figyelembe véve - a településrendezési feladatkör ellátása,
b) az épített környezet emberhez méltó és esztétikus kialakítása, valamint a helyi építészeti örökség védelme,
....
18. § (1) Építési tevékenységet végezni az e törvényben foglaltak, valamint az egyéb jogszabályok megtartásán túl, csak a helyi építési szabályzat, szabályozási terv előírásainak megfelelően szabad.
(2) Ha egy adott területre vonatkozóan nincs hatályban helyi építési szabályzat, illetőleg szabályozási terv, vagy azok nem szabályoznak - a 13. § (2) bekezdésében előírt, illetőleg azok végrehajtására vonatkozó egyéb jogszabályokban rögzített követelményeknek megfelelően - teljeskörűen,építési munkát és egyéb építési tevékenységet végezni csak e törvény, valamint az építésügyi követelményekre vonatkozó egyéb jogszabályok megtartásával és csak akkor lehet, ha a célzott hasznosítás jellege, a kialakuló telek mérete, a tervezett beépítés mértéke - beépítettség és építménymagasság - valamint módja, rendeltetése (területfelhasználása) illeszkedik a meglévő környezethez.
az építési engedélyezési eljárás szabályaiban pedig alapfeltétel többek között fenti passzusok betartatása és joga önkormányzatnak ez alapján elbírálni minden építési tevékenységet. joga van szubjektív vélemény alapján dönteni az építési törvény felhatalmazása alapján! nem engedélyt, hanem építési tevékenységet. és mint előbb leírtam, az hogy valamit nem kell engedélyezni nem jelenti azt, hogy nem tiltható meg. az, hogy a fenti joggal sok önkormányzat nem él megfelelően (oka sok van) - sokuk eleve sz..rik az építési örökség- és tájvédelemre - nem azt jelenti, hogy nem lehet.
vagyis az izlést jogszabály releváns paraméternek ismeri el. és sajna nem a tiedet, vagy az enyémet, hanem az erre kijelőlt szakemberét, akit főépítésznek hívnak, illetve a tervtanácsét.
"A kiskapu keresés sem nem törvénytelen, ..."
ebben is tévedsz, mert a ptk eleve tíltja a jogszabály szellemének megkerülését célzó magatartást. és itt is érvényes, hogy attól hogy nem alkalmazzák (ennek is sok oka van) nem azt jelenti, hogy nem (lenne) kötelező alkalmazni.
az etika meg egy társadalmilag elfogadott viselkedési norma. abban sajnos igazad van, hogy ma magyarországon ez elfogadott társadalmi norma, tehát a többség számára etikus :( de mint látjuk, meg is van eredménye :( amire én speciál nem vagyok büszke. a gyakorlatban meg azt hozza, hogy még bürokratikusabb és korrumpálhatóbb lesz a világ. önmagát gerjesztő folyamat, amit jogszabályilag soha nem lehet megállítani, kizárólag a morális fejlődés hozhat bármi eredményt.
azt h mit egyeztettek nem tudjuk. leht h egyszerűen félreértették egymást. és ha igaz is, hogy pontosan tudatta előre az ügyintézővel hogy mit akart, ő pedig egyszerű tudatlanságból hibázott, az sem mentesíti építtetőt a szabályok betartása alól. dühítő, panaszt kellene tenni, de ettől még a helyzet nem változik.
de őszintén, te nem kérnél egy hasonló épület tervezése előtt egy elvi engedélyt? amikor az ország jelentős részén eleve tíltott a lapostető és akár iskolában, akár továbbképzésen elsődleges a hagyományos magyar építészet preferálásának hangsúlyozása?
miért a főépítészt kell első blikkre szidni és miért nem a tervezőt felelősségre vonni? ja, mert a főépítész mást akar mint mi, a tervező meg azt amit mi? akkor érthető.(?) tehát a lényeg megint nem azon van, hogy ki a hibás és mi a megoldás, hanem hogy ki hibáztatható azért mert nem az lesz amit mi akarunk és ezt hogy lehetne felhasználni arra, hogy mégiscsak az legyen amit mi akarunk ....
Cseik, lemaradtál ennek az eszmefuttatásnak az elejéről? Mivel semmi sem tiltja a lapos tetős épületet, nincs mit betartatni. Az építész egyéni ízlése pedig nem jogszabály... Főépítészként gördíthet akadályokat az engedélyeztetés elé, de a "felújítást" nem akadályoz(tat)hatná meg, mert nincs hozzá jogszabályi alap. Nem véletlenül nem látsz az állásfoglalásában semmi olyasmit, ami arra utalna, hogy az épület ebben a formában a HÉSZ előírásaiba ütközne.
A kiskapu keresés sem nem törvénytelen, sem nem etikátlan. Az egyszerű ember próbálkozása, hogy utat keressen magának egy eszméletlenül elbürokratizálódott és korrumpálódott hivatalnoki rendszerben. És ne gyere nekem azzal, hogy ez magyar szokás és tőlünk nyugatabbra ez így meg úgy van, mert ez nem igaz. Életemnek a felét innen nyugatabbra töltöttem, ugyanez a helyzet.
Az lenne törvénytelen és etikátlan, ha odamennék a főépítészhez és a kezébe nyomnék egy vaskos borítékot. Az a szóbeszéd járja, hogy nincs ellenére az ügyek ilyen jellegű elintézése. Ezt a megoldást viszont én rühelleném...
Érdekes, amikor én éphatóságis voltam, nem mondtam olyat a kedves érdeklődőnek, hogy persze, mehet ez a tipusú ház, holott tisztában voltam vele, hogy mondjuk nem fog beleférni a faluképbe egy lapostetős épület.
(egyébként konkrétan nálunk tiltva is volt a lapostető a HÉSZ-ben, aki ilyet akart, azt tájékoztattuk erről)
S.Andreas irta, hogy egyeztettek az előadóval, látták a HÉSZ-t, semmi kivetnivalót nem talált az épületben. (Oké, a tervező hibás, hogy nem csináltatott egy egyeztetési jegyzőkönyvet, de akkor is...) Sajnos nálunk a kimondott szó lószrt sem ér, simán letagadják utólag.
megpróbálhatod, de rápacsálsz. ugyanis a bejelentés nem azt jelenti, hogy engedély nélküli, hanem azt, hogy az engedélyt megadottnak kel tekinteni, ha nem tíltják meg.
tehát akár engedélyes, akár bejelentéses, akár engedély nélküli építési tevékenységet akarsz végezni, azt csak a jogszabályok és helyi szabályozás szerint teheted. legfeljebb nem előre tíltják meg, hanem utólag köteleznek a betartására. ez az utólagos kötelezés meg sok-sok milliós bírságot is eredményezhet.
hát erről is beszélek. nem az etikus és törvényes megoldást hanem a kiskaput keresik az emberek :( pedig ha tényleg annyira eltökélt vagy és energiát fektetsz a megfelelő hely megkeresésébe, akkor te lehetnél úttörője egy "ph kockaház telep" kialakításának, úgy h a kecske is jól lakott és a káposzta is megmaradt. na, az tényleg elimerendő tevékenység lenne.
mert ez a mostani, hiába van ph ház építése mögé bújtatva, nekem csak annyit mond, hogy van valaki, aki a többségi normákkal ellentéteset akar és nem annak a helyét keresi meg, hanem a szabályokat akarja kijátszani/megerőszakolni. bocsi, ha erős, de a ph misztériumtól nem elvakult külső szemlélőnek zanzásítva ezt jelenti jelen helyzet.
szép lenne ezt mondani, de azért ők is keresztűl mentek a szükségszerű fejlődési fokokon. voltak úttörőik (nem olyanok mint nálunk :) ), zsákutcáik stb. csak náluk relatíve párhuzamban fejlődött a technika, a gazdaság, társadalomkultúra, jog és építésszabályozás. vagyis mire az igény eljutott oda, hogy tömegében mást építsenek mint a megszokott, addigra a jog kész volt hatékonyan szabályozni és a társadalom helyén tudta kezelni.
nálunk meg van egy nyugat európai technika (létezik, ha nem is mindenki használja), egy balkáni kultúra, egy hibrid szabályozás kényszeres eu beütéssel és nagyon különböző igények. no meg egy igen falsul értelmezett demokrácia a szükséges (mármint érdemben működőképes) önkormányzás hiányával.
szerintem elsőként nem az eu-s jogszabályokat, hanem az eu-s morált kellene magunkévá tenni. és csak az hivatkozzon eu szabályozásra és jogra, aki előbb képes eu-s szellemben is gondolkozni.
Vehetném én is elég lazán az ügyet: terveztetek egy gagyi tetőt az épületre, bontott faanyagból és cserépből felrakatom, egy hónappal a használatbavételi engedély megszerzése után pedig felújítás címszó alatt elbontom (és ezt bejelentem az önkormányzatnál), és felrakom a tetőre a napelemeket. Az elbontás ill. homlokzat megváltoztatása (mivel szerkezetet is érint) csak bejelentésköteles tevékenység, a napelemek elhelyezése pedig engedély ill. bejelentés nélkül végezhető tevékenység (Építési Kódex, 1. sz. melléklet tételes felsorolása: Napenergia-kollektor, napelem, szellőző-, klíma-, riasztóberendezés, villámhárító-berendezés, áru- és pénzautomata, kerékpártartó, szelektív hulladékgyűjtő, szőnyegporoló, sorompó, árnyékoló elhelyezése).
Mivel sem országos, sem helyi építési szabályzatot nem sértenék, jogszerűen járnék el.
